Aktuálne faktory ovplyvňujúce trh s industriálnymi nehnuteľnosťami

Ekonomika v kocke – rok 2023 a vyhliadky na rok 2024

Rok 2023 predstavoval pre slovenskú ekonomiku obdobie významných udalostí, pričom ekonomika zaznamenala celkový pokles o 4,5 % v priebehu prvých jedenástich mesiacov. Výrazným faktorom ovplyvňujúcim ekonomiku bola inflácia, ktorú čiastočne zmierňovala menová politika Európskej centrálnej banky.

Vďaka vládnym opatreniam v podobe energetických dotácií bola na Slovensku inflácia ďalej zmierňovaná, čím sa rok 2023 uzavrel s decembrovou infláciou na úrovni 5,9 % a s priemernou ročnou infláciou 10,5 %.

Prognóza roka 2024

Perspektívy pre rok 2024 sú relatívne optimistické, pričom sa očakáva, že inflácia bude oscilovať medzi 3 až 5 %, v závislosti od fiškálnej politiky slovenskej vlády. Čo sa týka nezamestnanosti, tá sa udržiava na nízkej úrovni, avšak hospodársky rast je limitovaný výrazným nedostatkom pracovnej sily. Napriek týmto výzvam Národná banka Slovenska anticipuje zotavenie s odhadovaným rastom HDP približne 2,5 % pre nadchádzajúci rok.

Postupná fiškálna konsolidácia zo strany vlády, predovšetkým prostredníctvom energetických dotácií, nezamýšľane podporuje rast HDP, znižuje infláciu a sekundárne stimuluje spotrebiteľskú dôveru. Tieto opatrenia zároveň vedú k nárastu výnosov zo slovenských štátnych dlhopisov. Predpokladané znižovanie úrokových sadzieb v priebehu roka by mohlo pozitívne ovplyvniť trh s komerčnými nehnuteľnosťami.

Napriek celkovým ekonomickým neistotám si automobilový sektor zachoval vysokú úroveň výrobných kapacít. Taktiež fenomén „nearshoringu“ naberá na význame v regióne strednej a východnej Európy, vrátane Slovenska.

Priemyselný sektor

Napriek ekonomickým výzvam a nezvyčajne nízkej koncoročnej aktivite si priemyselný sektor v poslednom kvartáli udržal úctyhodné výsledky. Celkový dopyt vo štvrtom kvartáli dosiahol 159 071 m², čo sa odrazilo v ročnom výkone s celkovým objemom 632 306 m² za rok 2023, predstavujúcom 22 % nárast oproti priemeru posledných piatich rokov. Čistý dopyt sa v tomto trende pohyboval rovnako, dosahujúc 101 017 m² v poslednom kvartáli a celkovo 423 269 m² za rok.

Čo sa týka jednotlivých sektorov, dopyt bol predovšetkým poháňaný automobilovým a 3PL sektorom, pričom automobilový sektor bol zodpovedný až za 60 % čistého dopytu. Výrazný pokrok v elektromobilite a technológiách obnoviteľnej energie jednoznačne ovplyvnili celkové čísla minulého roku. Navyše presah aktivít z konca roku 2023 do nového roku naznačuje dynamický štart do roku 2024.

Obsadenosť industriálnych priestorov

Pri pohľade na obsadenosť priestorov je možné vidieť len mierny nárast nevyužitých kapacít na úrovni 3,56 %, čo je dôsledok prírastku prázdnych priestorov na západe Slovenska po príchode nových objektov s nižším počtom predbežných prenájmov.

V tomto období dosiahla nová ponuka na trhu 93 141 m², čo za celý rok predstavuje 253 400 m². Plány na budúcu výstavbu vzrástli o 10 % na kvartálnej báze, pričom celková rozloha dosahovala 354 800 m² v 22 objektoch, z ktorých sa dve tretiny nachádzajú na západe krajiny. Predbežne prenajatých bolo len 40 % týchto plánovaných priestorov, čo značí pokles v porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom. V poslednom období bola zároveň zaznamenaná zvýšená aktivita v oblasti východného a predovšetkým stredného Slovenska.

Cenotvorba v priemyselnom sektore

Pri pohľade na vývoj v poslednom kvartáli si všímame, že na slovenskom priemyselnom trhu došlo k zvýšeniu kľúčových nájomných cien, ktoré prekročili hodnotu 5 eur za štvorcový meter mesačne. Predpokladá sa, že tento trend rastu bude pretrvávať aj v nasledujúcom roku. Najväčší nárast nájomného za m² nastal práve v Trnavskom kraji s výrazným zvýšením o 9 %, čím sa stal lídrom trhového rastu.

Ziskovosť slovenského priemyselného sektora zotrvala na úrovni 6,25 % pre logistické priestory a 6,50 % pre výrobné plochy, po úprave z minulého kvartálu, ktorá odrážala rast úrokových sadzieb v rokoch 2022 až 2023. Slovenský priemyselný prime yield sa udržal na úrovni 6,25 % pre logistiku a 6,50 % pre výrobu po korekcii v minulom štvrťroku, ktorá reflektovala zvýšenie úrokových sadzieb v rokoch 2022–2023. Ďalší vývoj výnosov bude závisieť od vývoja úrokových sadzieb v eurozóne.

Ak sa chcete dozvedieť viac o prehľadoch aj iných trhoch, navštívte našu stránku: Slovakia MarketBeat