Brownfield vs. greenfield: Ktorý typ pozemku je dnes výhodnejší pre výstavbu priemyselných hál?

Čo je to brownfield a čo greenfield?

- Brownfield je objekt staršieho charakteru – zväčša priemyselný areál, často s nutnosťou opravy a rekonštrukcie (vyžadujúci investíciu – napr. ekologickej sanácie)

- Greenfield – je nezastavaný pozemok, zvyčajne poľnohospodárska pôda, určený na nový development (v zmysle regulacií územneho plánu)  

Výhody brownfield plôch

Brownfieldy sa v mestách stávajú čoraz atraktívnejšou alternatívou k greenfieldom. Podľa údajov Cushman & Wakefield sa v Bratislave aktívne využíva až 1,38 milióna m² brownfieldových plôch.

Hlavné výhody:

- Lokalita v rámci mesta – ideálne pre city logistiku a last-mile distribúciu.

- Existujúca infraštruktúra – napojenie na cestnú sieť, MHD, siete.

- Podpora verejnej správy – mestá uprednostňujú regeneráciu pred zaberaním zelenej pôdy - v zmysle regulácie.

- Environmentálny a spoločenský prínos – revitalizácia nefunkčných častí mesta.

Príklad:

- V Kralupoch nad Vltavou pomohlo C&W nájsť pre Prologis ideálny brownfield na rozvoj priemyselného parku (91 721 m²).

- V Plzni bol úspešne predaný brownfield pre developera ARETE s cieľom prestavby na nový industriálny objekt (45 000 m²).

Nevýhody brownfield plôch

- Možné ekologické záťaže – kontaminácia pôdy, nutnosť sanácie.

- Majetkoprávne komplikácie – nevysporiadané vlastníctvo, viacero vlastníkov.

- Pamätihodnosti a regulácie – najmä v mestských centrách.

- Nerealistické cenové očakávania vlastníkov – developeri často narážajú na nesúlad medzi trhovou hodnotou a predstavou predávajúceho.

Dĺžka povoľovacieho procesu je porovnateľná s greenfieldom, no zásadná je podpora verejnej správy.

Výhody greenfield plôch

Greenfield development je naďalej bežnou praxou, najmä v prípadoch, keď sú brownfieldy cenovo nedostupné, nevhodné alebo je nejasná ich majetková štruktúra.

Výhody:

- Čisté vlastníctvo – jednoduchší právny rámec.

- Rýchlejšia príprava stavby – bez nutnosti demolácie, dekontaminácie.

- Možnosť výstavby na mieru – bez obmedzení existujúcej zástavby.

Príklad:
V rámci jedného developerského mandátu C&W v Prahe identifikovalo viac ako 70 lokalít, z čoho boli vybrané 2 greenfieldy a 1 brownfield, čím sa ukazuje, že greenfield má stále svoje miesto v portfóliách investorov.

Trhové zmeny a budúcnosť

S rastúcim dopytom a nedostatkom vhodných greenfieldov sa brownfieldy stávajú čoraz relevantnejšou voľbou. Podľa C&W je budúcnosť brownfieldov kľúčová a vyžaduje väčšiu účasť verejnej správy – najmä pri povoľovacích procesoch, územnom plánovaní a infraštruktúrnych dotáciách.

Brownfieldy dnes už nie sú záťažou, ale čoraz častejšie príležitosťou. V čase, keď sa znižuje dostupnosť greenfieldov, predstavujú životaschopnú, udržateľnú a v mnohých prípadoch výhodnú cestu pre rozvoj priemyselných nehnuteľností.

Rozhodnutie medzi brownfieldom a greenfieldom by malo vychádzať z typu projektu, očakávanej rýchlosti výstavby, finančných možností a predovšetkým lokality. S podporou skúsených partnerov a verejných inštitúcií môžu brownfieldy zmeniť mapu industriálnej výstavby v mestách a ich okolí.