Výzvy správy prenájmu priemyselných nehnuteľností
Jedna z hlavných ťažkostí spočíva v preverovaní nájomcov. Správca nehnuteľnosti musí zabezpečiť výber zodpovedných a spoľahlivých nájomcov, ktorí si budú plniť svoje nájomné povinnosti. Ďalšou problematickou oblasťou, ktorú si lízingový manažér musí dostriehnuť, je vyberanie nájomného a manipulácia s oneskorenými platbami. Finančné činnosti si vyžadujú dôsledné sledovanie a kontrolu.
V akých prípadoch sa uplatňuje nájomný manažment?
Spravovanie komplexných portfólií nehnuteľností môže byť náročné, či už po časovej, alebo profesionálnej stránke. Komerčné nehnuteľnosti majú veľmi dynamicky životný cyklus, ktorého súčasťou sú rôzne variabilné zložky; výber lokality, riadenie stavebného projektu, správa prenájmu, vedenie účtovníctva a riadenie transakcií. Je veľmi zriedkavé, že vlastník nehnuteľnosti, by bol schopný sám pokryť všetky jednotlivé segmenty správy nehnuteľnosti.
Ako efektivita správy nehnuteľnosti ovplyvňuje zisk spoločnosti?
Riadenie prenájmu je kritickou súčasťou efektívneho fungovania správy nehnuteľností. Z prenájmu plynie zodpovednosť, ale aj zisk, ktorý je pre vlastníka kľúčový.
V rámci industriálnych nehnuteľností sa jedná primárne o správu výrobných hál a priemyselných skladov. Manažéri alebo správcovia nehnuteľností, sú zodpovední za kontrolu a optimalizáciu záväzkov týkajúcich sa nájomcov a technického vybavenia danej nehnuteľnosti. Nesú zodpovednosť nie len za riadenie fyzických osôb, ale aj za všetok hmotný majetok, ktorý sa v danej nehnuteľnosti nachádza ako napríklad, stroje, nábytok, náradie a iné.
Ak sa správa prenájmu industriálnych nehnuteľností vykonáva správne, pre majiteľa to znamená, že sa mu znižujú náklady, zmierňujú rizika a zvyšuje sa mu zisk.
Aké základné úlohy rieši nájomný manažment?
Proces riadenia prenájmu začína počiatočným vyjednávaním nájomných podmienok a končí sa re-negociáciou alebo predlžovaním počiatočnej zmluvy. Medzi základné úlohy, ktorými si nájomný manažment zaoberá patrí:
Vyjednávanie nájomných podmienok
Keď sa prenajímateľ a nájomca dohodnú na zmluvných podmienkach, veľká časť „vyjednávania“ sa skončí. Nájomná zmluva aj po dohode musí prejsť cez právne, obstarávacie a finančné oddelenie. Finálna podpísaná zmluva o prenájme, spolu s ďalšími zmluvnými prílohami, sa v poslednom kroku uloží a uschová, ideálne na centralizovanú softvérovú platformu.
Účtovníctvo
Aká je hodnota vašich leasingových splátok? Existujú nejaké variabilné platby, ktoré je nutné zahrnúť do záväzkov? Ako sa účtuje v súvahe operatívny lízing? Všetky tieto otázky, plus celkové vedenie účtovníctva a účtovných operácií, má na starosti správca prenájmu. Vedenie transparentného účtovníctva je zo zákona povinné pre všetky obchodné spoločnosti a subjekty, definované v zákone č. 431/2002 Z. z.
Priebežná kontrola fungovania nájomných procesov
Do tejto kategórie spadajú činnosti ako platba faktúr, overovanie platnosti údržbových certifikátov, identifikácia opotrebených zariadení, strojov, nábytku a ich nahradenie, zabezpečenie bezchybného fungovania softvérových systémov a podobné činnosti, spojené so správou nehnuteľnosti a prenájmom.
Kto je zodpovedný za správu prenájmu?
Za správu a prenájom nehnuteľností je zodpovedná buď jedna špecializovaná osoba alebo celý tím špecialistov, závisí od veľkosti spravovaného portfólia a náročnosti jeho správy. Zväčša veľké farmaceutické, právnické alebo IT firmy majú špecializovaný tím odborníkov, ktorý sa im stará o nájomný manažment.
Nájomný manažment je v jednoduchosti proces efektívneho riadenia, správy a kontroly nájomnej zmluvy medzi prenajímateľom a nájomcom. V tomto procese nájomný manažér zastrešuje rôzne úlohy ako vyjednávanie tých najlepších nájomných podmienok, kontrolu dokumentácie, dohľad nad dodržiavaním podmienok zmluvy a podobne.
Prvoradým cieľom správy prenájmu je zabezpečiť dodržiavanie zákonných povinností a maximalizovať hodnotu prenajímanej nehnuteľnosti. Zavedením efektívnych praktík správy prenájmu môžu vlastníci nehnuteľností zefektívňovať vnútropodnikové operácie, minimalizovať svoje riziká a optimalizovať svoju finančnú výkonnosť.
